幸运5 碧桂园7000亿样式烂尾

发布日期：2026-02-24 10:25    点击次数：97

碧桂园丛林城市样式是中国房企国外延迟史上最惨痛的失败案例之一，这个曾被宣传为投资数千亿的\"异日之城\"如今已成为各人著明的\"鬼城\"。

一、样式发祥与宏伟狡计

丛林城市样式位于马来西亚柔佛州新山市，与新加坡隔海相望，由与当地开发商柔佛州东说念主民集团(KPRJ)通过合伙公司Country Garden Pacificview Sdn. Bhd.共同开发，碧桂园原抓股60%。

中枢狡计数据：

• 投资范畴：率先宣传投资2500亿元东说念主民币（约350亿好意思元），后期宣传口径擢升至1000亿好意思元（约7000亿元东说念主民币）

• 占大地积：约14-30粗浅公里，由四个填海东说念主工岛构成，接近中国澳门面积的一半

• 东说念主口容量：狡计容纳70万东说念主口，开发周期揣度20-30年

• 联想理念：剿袭立体分层联想，车辆地下穿行、大地全域绿化，引入云打造全岛灵敏城市体系

• 产业狡计：医疗、确认注解、金融、文创等八大撑抓产业，配套好意思国嘉德圣玛丽学校、马来西亚伊斯干达医疗中心等资源

样式于2013年8月拿下地块，2016年3月矜重推出，一度被贴上\"一带一起重心样式\"标签。

二、初期奏效与转机点

光辉开局：

• 2016年开盘即斩获销售额218亿元，2017年销售额180亿元，两年累计近400亿元

• 购房者中95%以上为中国境内住户，样式资金起首70%以上依赖境内住户购房款

• 适度2017年6月，碧桂园在样式上累计干涉超400亿元（填海工程120亿元、基础过失开拓200亿元、配套资源引入80亿元）

转机信号：

样式从立项之初就存在合规性先天颓势。为闪避境外房地产投资的核准制要求，碧桂园将该样式包装为\"一带一起产城交融样式\"，刻意强调产业园区属性，弱化房地产开发骨子，仅通过广东省商务厅完成了\"基础过失投资\"的属地备案，未取得商务部、国度发改委的境外房地产投资核准文献。

三、多重打击导致烂尾

1. 中国计谋收紧（2017年）

• 个东说念主购汇限制：2017年1月1日起，个东说念主每年5万好意思元购汇额度不得用于境外购房，透彻堵截了丛林城市中枢客群的资金出境旅途

• 房企境外投资核准制：2017年8月，国务院将房地产列为境外投资限制类行业，要求此类投资须做生意务部+国度发改委集结核准

• 跨境融资封堵：央行明确将房地产企业排斥在全口径跨境融资适用规模除外，遏止其通过内保外贷、境外发债等花式从境外融入资金

碧桂园试图通过纰谬贸易、地下银号等非合规渠说念闪避监管，最终在监管排查中渠说念全断，样式资金链透彻坍塌。

2. 马来西亚计谋突变（2018年）

• 2018年马来西亚新政贵寓台后叫停\"第二家园\"签证计谋，购房者本来能赢得的10年居留权被取消

• 填海工程因龙套生态遭新加坡抗议，获批面积缩减至原狡计的四分之一

3. 碧桂园本人危险

• 2021年以来中国房地产行业债务危险全面爆发

• 2023年8月，碧桂园因未能偿付利息而矜重爆雷，境表里债务接踵开启重组

• 适度2025年10月，碧桂园月销售额仅29亿元，对比巅峰技术月销600多亿恍若隔世

四、面前惨淡近况

1. 开拓经过严重滞后

• 仅完成原狡计的15%，巨型沙盘大量未建成

• 当初狡计填的4座东说念主工岛仅完成半个，部分楼外墙爬满植物，无东说念主机拍摄画面如同末日电影场景

2. 东说念主口与入住率极低

• 投资上千亿的样式常住东说念主口不到1万东说念主

• 2万多个单元仅有1千多个东说念主居住，十分于每10套屋子有9套空置

• 夜晚亮灯窗户惊叹，街说念冷清，呈现出典型的\"鬼城\"风景

3. 交易配套大面积关闭

• 此前交易街70%的店铺关门，天黑后场景吓东说念主

• 主要住户为园艺师和保安，中国投资者多将屋子算作度假屋

• 有住户称15万好意思元买的公寓整栋楼就住两三户，澳洲幸运5活命本钱高于预期

4. 愉快配套未齐全

• 当初愉快的学校、病院等配套过失好多未齐全

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• 去新加坡上班路费腾贵，通勤本钱成为千里重使命

五、债务重组与股权转让争议

1. 碧桂园债务重组领略

• 2025年12月4日，碧桂园范畴约177亿好意思元的境外债务重组有贪图获香港高级法院批准

• 境内9笔算计范畴约137.7亿元的债务重组有贪图已全部通过

• 全体降债范畴预估将超900亿元，揣度5年内兑付压力将极大缓解

2. 丛林城市股权廉价转让激勉深广争议

证据重组有贪图，碧桂园控股鼓励家眷将以5000万好意思元（约3.6亿元东说念主民币）对价，获取碧桂园障碍抓有的丛林城市样式60%股权。

争议焦点：

• 价钱严重低估：丛林城市现实投资2500亿东说念主民币，60%权力价值1500亿东说念主民币，却以戋戋5000万好意思元贱卖

• 财务数据矛盾：样式公司本人露馅的财务数据泄露2024年净利润4.4亿元，2025年前8个月净利润10.23亿元，与碧桂园露馅的账面吃亏造成解析对比

• 债权东说念主利益受损：债转股转股价存在深广各别——大鼓励转股价0.6港元，债权东说念主转股价2.6-10港元，最高达大鼓励的16倍

3. 重组有贪图中的\"或有价值权\"

为均衡各方利益，重组有贪图设立了\"或有价值权\"条件，愉快异日若出售该样式，债权东说念主可共享部分收益。但这被品评为\"丹心度欠佳，优待杨惠妍家眷\"。

六、马来西亚政府的救援戮力

1. 确立金融特区(SFZ)

• 2023年8月，马来西亚首相安华文告将丛林城市列为金融特区

• 2024年9月，柔佛州居摄王、财政部等政要文告金融特区计谋矜重落地

• 家眷办公室可享长达20年零企业所得税率（10年+10年延长）

2. 税收优惠计谋

• 家眷办公室：0%税率，最长20年

• 金融科技、金融中后台处事、外资支付系统运营商：5%公司税率，最长20年

• 灵敏物流、各人处事中心、处工作搬动：5%公司税率，最长20年或免税期5年

• 个东说念主所得税优惠：学问型职工适用15%的优惠税率

3. 房地产关联优惠

• 印花税减免：购买丛林城市杰出金融区1号岛的住宅及交易用房，享受50%印花税减免

• 不动产利得税优惠：非马来西亚公民转让不动产时，可与公民享受计议税率（3年内30%，第4年20%，第5年15%，5年后免征）

4. 其他配套计谋

• 确立投资大马互助中心(IMFC-J)，各样政府部门提供一站式处事

• 丛林城市岛列为免税岛，长期海关已启用

• 纳入柔佛—新加坡经济特区狡计，贪图迁部分政府机构擢升东说念主气

七、根人道挑战与异日瞻望

1. 结构性艰苦

• 库存压力深广：已建成2.8万套住房，现实入住不及10%，去化周期漫长

• 配套严重缺失：缺少齐备的城市生态系统、进修的东说念主才池和安谧的监管预期

• 地舆位置无言：虽毗邻新加坡，但日常通勤依赖跨境交通，活命便利性不及

2. 救援程序的现实效果

人人分析指出，几十个家眷办公室难以托起千亿级地产盘。尽管马来西亚政府试图通过计谋扶抓激活样式，但濒临千里重的库存压力、配套缺构怨信任危险，这个投资数千亿的\"异日之城\"翻身之路一经漫长而艰苦。

3. 对中国房企的警示

丛林城市样式从\"一带一起\"符号性工程沦为\"各人最大烂尾盘\"，反应了：

• 中国房企国外延迟的盲目性：将国内高盘活模式粗拙复制到国外

• 对计谋环境的严重误判：未充分评估境表里计谋风险

• 高杠杆模式的脆弱性：资金链一朝断裂即堕入全面危险

• 合规意志薄弱：试图通过非正规渠说念闪避监管，最终自食遵守

八、转头

碧桂园丛林城市项指标烂尾是中国房地产行业国外延迟失败的典型案例。这个曾梦念念打造\"异日灵敏生态城\"的千亿样式，在境表里计谋双重收紧、企业本人债务危险等多重打击下，最终沦为入住率不及10%的\"鬼城\"。尽管马来西亚政府通过确立金融特区、提供税收优惠等花式试图救援，但濒临深广的库存压力和配套缺失，项现在景一经昏黑。这一案例为中国企业国外投资敲响了警钟：必须充分评推断谋风险、尊重当地法律解释、幸免盲目延迟，不然即使投资范畴再大，也可能在复杂的国际环境中折戟千里沙。